Bei der Planung, der Unterhaltung und der Bewirtschaftung von Immobilien fallen beträchtliche Kosten an. Privatunternehmen, aber in zunehmendem Maße auch öffentliche Einrichtungen sind gezwungen, Kostensenkungspotenziale zu eruieren. Hier setzt Facility Management an. Doch dies verfolgt nicht nur Kostenreduzierung, sondern auch Prozessoptimierung bei der Nutzung von Immobilien.

Unübersichtlicher Softwaremarkt
Mit speziellen IT-Lösungen, dem Computer Aided Facility Management (CAFM), lassen sich die Planungs-, Steuerungs- und Monitoringprozesse ausführen und in Teilen automatisieren. Mit der Notwendigkeit der Verwaltung von Immobilien und sonstigen Liegenschaften steigt die Nachfrage nach entsprechender Software. Die Softwarebranche hat längst darauf reagiert und eine schier unüberschaubare Anzahl an Programmen entwickelt. Für die Zielgruppe gestaltet es angesichts eines immer größer werdenden Angebots deshalb schwieriger, das optimale Werkzeug zu ermitteln.

Gerade in jüngerer Zeit ist die Zahl der CAFM-Anwendungen sprunghaft angestiegen. Nicht nur deren Anzahl, sondern auch die Funktionsvielfalt explodiert. Für potenzielle Anwender ist es kaum noch möglich, Klarheit bezüglich der Funktionalität und möglicher Einsatzgebiete zu erlangen. Dabei sind sich Experten weitgehend einig, dass die Rolle von CAFM in Zukunft wichtiger wird. Schon aus Gründen der strategischen Bedeutung können Unternehmen es sich kaum leisten, in diesem Feld nicht mit der Konkurrenz gleichzuziehen.

Doch nicht nur die Fülle an Liegenschaften stellt Unternehmen vor erhebliche Herausforderungen, auch die Betreiberverantwortung stellt immer höhere Anforderungen. Diese Verantwortung wird branchenintern zunehmend als rechtliches "Anforderungskorsett" wahrgenommen. Insbesondere nehmen die Anforderungen bezüglich technischer Anlagen, aber auch in Hinsicht auf die rechtlichen Rahmenbedingungen zu. Hier ergeben sich verschiedene Berührungspunkte zum BGB, Baurecht, Arbeitsrecht, Umweltschutz sowie technischen Vorschriften und Normen.

• Bestandsdokumentation
• Flächenmanagement
• Umzugsmanagement
• Vertragsmanagement
• Vermietungsmanagement
• Betriebskostenmanagement
• Reinigungsmanagement
• Schlüsselmanagement
• Energiecontrolling
• Instandhaltungsmanagement

openMAINT im Überblick
Die meisten Administratoren sind auf der Suche nach einer quelloffenen Asset-Management-Umgebung schon einmal CMDBuild begegnet. Die openMAINT-Entwickler haben sich für diese Umgebung als Basis für eine Eigenentwicklung entschieden, da sie bereits eine Teilfunktionalität bietet, die mit openMAINT [1] ausgebaut werden soll. Die italienischen Programmierer haben diese Basis dahingehend weiterentwickelt, dass eine vollständige CAFM-Umgebung entstanden ist, mit der sich Immobilien wie Gebäude, Infrastruktur und so weiter aber auch mobile Vermögenswerte, Anlagen und technische Geräte wie Schalttafeln, Heizung/Kühlung, Leuchtmittel, Feuerlöscher, Möbel sowie die zugehörige Logistik und Wartungsarbeiten in einem System verwalten lassen.

openMAINT dient mithin nicht nur der reinen Verwaltung, sondern auch der Organisation, um unternehmerische Entscheidungen und operative Verfahren zu unterstützen. Die Entwickler bezeichnen openMAINT als ein CMMS-Produkt (Computerized Maintenance Management System), das auf umfassenden Erfahrungen auf diesem Gebiet basiert und Best Practices folgt. In der Praxis verschwimmen die Grenzen zwischen CAFM und CMMS.

Bei openMAINT handelt es sich um eine Java-basierte Umgebung, die grundsätzlich auf jedem Betriebssystem mit JVM-Installation läuft. Für die Entwickler ist allerdings Linux das System der Wahl, weil dort die meisten Tests durchgeführt wurden. Zur Ausführung bedarf es weiterhin eines Tomcat-Servers ab Version 8.5; die Entwickler raten zu Version 9.0.31 (oder höher). Das Herzstück der Umgebung ist eine PostgreSQL-Datenbank ab Version 10.1. Beim Dokumentenmanagement greift die Software auf das DMS Alfresco zurück.

Sind die notwendigen Systemvoraussetzungen geschaffen, steht der grafische Installationsassistent in den Startlöchern. Dazu führen Sie entweder die Datei "open-maint.sh" aus oder starten den Assistenten mit java -jar openmaint.war. Die GUI verlangt verschiedene Eingaben, Insbesondere müssen Sie die Pfade zum Tomcat- und Datenbankserver inklusive der jeweiligen Zugangsdaten spezifizieren. Mit Test Config prüfen Sie die Einstellungen. Gibt der Testdurchlauf ein "Config is OK" aus, leiten Sie den Installationsvorgang mit einem Klick auf "Install" ein. Der Prozess informiert Sie über die verschiedenen Vorgänge. Den Abschluss des Installationsvorgangs bildet die Erfolgsmeldung, dass openMAINT gestartet wurde und Sie sich mit dem Admin-Account (Benutzername und Passwort lauten "admin") einloggen können. Damit ist die Umgebung einsatzbereit.


jp/ln/Dr. Holger Reibold

[1] www.openmaint.org/en